La mente è come un paracadute, funziona solo se è aperta (Thomas Dewar).

Avendo appena parlato di valutazione della farmacia e, a inizio capitolo, più in generale di metodi di valutazione degli investimenti, mi accingo a un esercizio che non è privo di trappole, distinguo, eccezioni. Ma nonostante tutto mi ci barcameno, con un pizzico di fantasia e tanta buona volontà nel renderti abbastanza chiara la logica sottostante.

Innanzitutto l’obiettivo è quello di comprendere, in modo approssimativo ma non campato in aria, quanto tempo intercorre dal momento in cui acquisto e pago una farmacia all’attimo in cui posso dire di aver recuperato i miei soldi.

I fattori e le semplificazioni che prendo in considerazione, per questo fine didattico, non sono di poco conto, ma ci aiuteranno a calcolare in prima istanza ciò che ci interessa; a ciascuno di voi, secondo i propri interessi, toccherà cimentarsi stimando l’effetto di alcune o di tutte le variabili qui deliberatamente escluse:

  1. mi attira conoscere il tempo di recupero del denaro investito (Payback) e non il valore della farmacia alla scadenza di tale periodo;
  2. considero, per semplicità, che l’andamento economico e lo stile di gestione, nel passaggio di proprietà, restino costanti nel tempo: la farmacia ha avuto e avrà sempre un unico titolare;
  3. tutti gli utili prodotti vengono prelevati a fini personali e ciò che, al netto delle imposte, resta nella mia disponibilità, servirà al calcolo del recupero dell’investimento iniziale;
  4. durante l’intero arco temporale in esame si presume non sia necessario effettuare altri investimenti;
  5. gli utili e il flusso di cassa generati in ciascun esercizio coincidono: per semplicità essi sono in percentuale costanti nel periodo di tempo preso in considerazione;
  6. l’inflazione è pari, in media, al 3% annuo;
  7. hanno rilievo solo gli aspetti razionali dell’operazione: il mio desiderio di diventare titolare o il mio pensiero rivolto al futuro dei miei figli non vengono presi in considerazione.

Ed ecco il caso: acquisto una farmacia per due milioni di euro, con ricavi annui di un milione e trecentomila euro. Per la metà della spesa sottoscrivo un mutuo ventennale, al tasso fisso del 5%. Il capitale di proprietà mi rendeva, viceversa, il 3% annuo, percentuale pari al tasso d’inflazione. Le previsioni economiche mi fanno ragionevolmente pensare a profitti che, al netto delle imposte dirette (anche personali), registreranno un valore del 4% dei ricavi. Entro quanto tempo recupererò i miei soldi?

 DATI DI PARTENZA

PREZZO D’ACQUISTO

€ 2.000.000

di cui MUTUO a 20 anni

€ 1.000.000

5% tasso fisso

di cui INVESTIMENTO PERSONALE

€ 1.000.000

rendimento 3%

INFLAZIONE MEDIA

3%

RICAVI MEDI ANNUI

€ 1.300.000

UTILI NETTI MEDI ANNUI

€ 52.000

4%

Incominciamo dal fronte delle uscite finanziarie: all’atto dell’acquisto sborso due milioni. Poi, ogni anno, pago un interesse scalare (cioè calcolato sul capitale residuo da rimborsare) del 5% su un mutuo da un milione, e questo mi condurrà in venti anni a pagare interessi che vanno dai 50.000 euro del primo anno a praticamente quasi zero il ventesimo anno. Possiamo semplificare affermando che gli interessi complessivi ammonteranno in media a 50.000:2 = 25.000 euro l’anno, che per venti anni fa 500.000 euro. Al termine dei vent’anni avrò restituito alla banca un totale di un milione e mezzo di euro. Tali valori non risentono dell’inflazione perché stabiliti nell’atto di mutuo bancario.

 ESBORSI

ALLA DATA D’ACQUISTO

€ 2.000.000

INTERESSI ANNUALI 5%

€ 25.000 in media

a scalare, da € 50.000 a € 0 in venti anni

TOTALE USCITE

€ 2.500.000

Passiamo ai mancati introiti: il 3% di un milione di euro, capitale precedentemente investito in titoli, è pari a 30.000 euro che, per venti anni, significa rinunciare a 600.000 euro di interessi e dividendi. Se il rendimento del capitale è pari al tasso d’inflazione, ciò significa che questo rendimento mantiene semplicemente inalterato il potere d’acquisto del patrimonio investito. E se per completezza calcolo gli interessi anche sugli interessi precedenti reinvestiti (rendimento composto), in vent’anni il valore complessivo è di quasi € 810.000.

 MANCATI INTROITI

CAPITALE INVESTITO IN PROPRIO

€ 1.000.000

RENDIMENTO ANNUO 3%

€ 30.000

€ 600.000 in 20 anni

RENDIMENTO COMPOSTO

quasi € 810.000 in 20 anni

Infine, valutiamo gli introiti: il 4% di utili su ricavi pari a un milione e trecentomila euro significa 52.000 euro l’anno, che possiamo suddividere in 3.000 euro mensili netti per tredici mensilità (39.000 euro, pari al 3% dei ricavi), quale emolumento finalizzato a remunerare il contributo lavorativo del titolare, e 13.000 euro rimanenti (1% del volume d’affari) che sono destinati a remunerare il rischio d’impresa. Anche in questo caso l’effetto dell’inflazione potrebbe erodere la profittabilità nel tempo della farmacia ma possiamo ipotizzare che, a ricavi pur formalmente crescenti, il 4% di utile venga sempre garantito, così da poter considerare nominalmente rivalutati i risultati d’esercizio negli anni ma sostanzialmente pari nel loro potere d’acquisto.

 INTROITI DELLA FARMACIA

UTILI NETTI ANNUI 4% sui ricavi

€ 52.000

al primo anno, poi nominalmente aggiornati al tasso d’inflazione

di cui per remunerare il lavoro 3%

€ 39.000

€ 3.000 per 13 mensilità

di cui per remunerare il rischio d’impresa 1%

€ 13.000

Pur tuttavia, se già dal primo anno vengono messi a confronto i 13.000 euro del profitto che possiamo definire “speculativo” (il rendimento sul rischio del capitale proprio investito nell’impresa) con i 30.000 euro di interessi e dividendi su impieghi alternativi a cui ho rinunciato… Significa che almeno il rendimento dei titoli mi garantiva il patrimonio investito dall’inflazione, mentre lo stesso patrimonio investito nella farmacia si svaluta dell’1,7% all’anno (l’inflazione è ipotizzata al 3% e il rendimento del capitale è pari a (13.000:1.000.000)X100=1,3%), il che vuol dire perdere in venti anni quasi il 46% del capitale iniziale. Infatti:

ANALISI DEL RENDIMENTO DEL CAPITALE PROPRIO INVESTITO NELLA FARMACIA

CAPITALE INVESTITO al 3%

€ 1.000.000

€ 30.000 mancati interessi annui x 20 anni = € 600.000 (o quasi € 810.000, a rendimento composto)

REMUNERAZIONE RISCHIO D’IMPRESA

€ 13.000 il primo anno x 20 anni = € 260.000 (o € 350.000 circa, a rendimento composto)

DIFFERENZA

3% – 1,3% = 1,7%

€ 17.000 il primo anno x 20 anni = € 340.000 (o € 460.000 circa, a rendimento composto)

A questo punto possiamo trarre le necessarie conclusioni. Forse c’eri arrivato da solo senza tanti giri di parole, ma tant’è. Come ti sarai accorto, a tali livelli di remuneratività non possiamo calcolare il momento in cui l’ammontare degli esborsi viene coperto dalle entrate. I 3/4 dei profitti netti vanno a pagare il contributo lavorativo del titolare e nulla resta per recuperare l’esborso iniziale né il costo del finanziamento che, a questo punto, restano capitalizzati (almeno spero!) nel valore residuo della farmacia, attiva alla scadenza del ventesimo anno.

Pertanto, a quanto dovrei vendere la farmacia alla scadenza dei venti anni, se volessi recuperare il potere d’acquisto di tutta l’operazione? Facciamo rapidamente i conti: un milione l’avevo investito io, e dopo vent’anni la perdita del 46% circa del suo valore (come differenza tra il 3% di inflazione annua e l’1,3% di remunerazione del rischio d’impresa sul capitale proprio) significa dover recuperare in totale circa 1,46 milioni di euro. Dopodiché devo riprendermi il milione che mi ha prestato la banca e i 500.000 euro di interessi versati nel frattempo che, essendo stati pagati in rate costanti nel corso dei vent’anni, possiamo per semplicità rivalutare calcolando un capitale di 1,5 milioni restituito a una data intermedia, collocata nel mezzo del periodo in esame (dieci anni). Con l’inflazione al 3% significa circa 2 milioni di euro. In totale, dunque, se mi verseranno la somma complessiva di 1,46 + 2 = 3,46 milioni di euro sarò andato pressappoco in parità… e i patemi d’animo restano i miei (ma mi sono assicurato un lavoro a 3.000 euro mensili, più tredicesima…)!

VALORE DI CESSIONE IDONEO A RECUPERARE L’INVESTIMENTO INIZIALE

CAPITALE PROPRIO INVESTITO

€ 1.000.000

PERDITA SUL CAPITALE PROPRIO (inflazione 3% recuperata per l’1,3%)

€ 460.000

CAPITALE PRESO IN PRESTITO

€ 1.000.000

INTERESSI PASSIVI PAGATI

€ 500.000

RIVALUTAZIONE SUL PRESTITO E INTERESSI (recupero sull’inflazione)

€ 500.000

TOTALE

€ 3.460.000